取引事例①まるごと相続手続き＆不動産売却

相続関係

お父様が亡くなり、相続人は長女A様と長男B様のお二人。

相談の内容

お父様が亡くなり財産を姉弟2人で平等に分けたい。
父が最後まで住んでいた自宅兼アパートは売却し、少しの株や預貯金などは解約して現金化、一切合切お金にして経費等を引いた残った額を分けたいというものでした。

本件のポイント

• 譲渡所得の相続空家特例の利用の可否
• 小規模宅地等の特例の利用の可否
• 相続税申告及び納税
• 測量の手配
• 解体費用の助成金の適用の可否、解体業者の手配
• 賃借人様への対応のサポート
• 入札形式による高値売却
• ご姉弟に対して適切な時期での報告

当初相続人のお二人は「不動産や預貯金の相続手続きをしてお金を二人で分けよう」とご自身たちで手続きを進めたそうです。
ところが、いざ進めようとしても何をどこから進めればよいか分からず、まずは無料相談で弊社にお問い合わせをいただきました。

このパータンは弊社でも一番といってもよいくらい多い相談なので、ある程度想定しながらご案内をすることができました。
それが上記の～本件のポイント～でもあるようなことです。

一言に「相続して、売却して、相続人で分ける」と言っても手続きとしては非常に複雑で税金や助成金も絡んできたり、賃借人が出てきたり、期限の定めがあったり、そもそも正しいやり方で手続きを勧められるのかという不安の解消など、課題が入り組んでいるため相続と不動産の売却においては舵取りをする「船頭」が必要です。ある程度順序だてて売却手続きを勧めなければならないことがポイントとなります。

ここでは詳細に書くと長くなってしまうため要点のみご案内をしたいと思います。
なお、本件のように不動産の売却といってもその中身は案件によってさまざまなため、まずは弊社の無料相談をご利用をお勧めいたします。

相続手続きの調整

すべての相続財産につき手続きのご依頼（＝まるごと相続手続き）を頂きましたので、まずは戸籍の収集や財産調査から始め、すべての相続財産を把握しました。不動産については売却して現金で分けたいとのご意向でしたので、並行して売却活動に取り掛かりました。

今回はご姉弟の取り決めも明確であったためその取り決めに向けてスムーズに相続手続きをいたしました。この相続手続きもできるという部分は他の不動産会社にはできない弊社の強みです。
相続手続きにおいては相続税は当然ですが、売却後の譲渡所得や各種特例の可否も見据えて提携税理士にも打ち合わせに入っていただき検討します。そうすることにより節税の案内や将来の税務上のリスクがないよう提案しております。

不動産売却シミュレーション

対象不動産は都内23区の100坪超の大きな土地に自宅兼アパートでした。建物自体はかなり古かったのですが、6部屋中2部屋に賃借人様がいらっしゃいました。
このような状況でまずはどのように売却を進めるかシミュレーションを重ねました。「現状のまま（賃借人付きで）売却」「立ち退きをしてもらい更地にして売却」「現状では収益性が悪いため更なる有効活用の提案」など売り方によって売却価格や各種費用及び税金等に大差がでるため、シミュレーションは怠りません。

例えば現状のまま売却であれば、解体費などがかからないので手出しの費用を抑えることができますが、利回りが割るため更地よりは売却価格が下がる物件でした。逆に更地にして売る場合は高く売れることが多いですが、解体費用などが高額であったり、今回は立退きの話もあるため手出しの費用がかかります。
度重なるシミュレーションの結果、本件に関しては更地にして売却することに決定しました。

賃借人様への対応

更地にして売却するには賃借人様に立ち退きをお願いする必要がありました。賃借人様は当該建物に何十年もお住まいで家賃の滞納もなく関係は良好。今までの感謝の気持ちを込めて、ご納得いただける額の立ち退き料をお支払いする条件で打診したところ、ご快諾いただきました。亡くなったお父様との長年の関係性が良好だったことが決め手だったのかもしれません。

なお、弊社が賃借人様と直接立ち退き交渉をすると弁護士法違反となるため、この点は弊社はサポートという形で裏方に徹しました。場合によっては弁護士に入ってもらい法的に進めることもあるのですが、良好な関係であったり、話せばわかる賃借人様の場合、むやみに弁護士に交渉してもらうことは勧めません。

解体費用の助成金と解体工事

本件では解体費用が約500万かかるという見積でした。ですが、不燃化特区に指定されていた地域に該当し、全額を区から助成されるというためその手続きのサポートをいたしました。
助成金を得るには解体作業の着手日や売買契約の締結日などスケジュール管理をしっかりしないと助成金が得られないためきっちりスケジューリングをしました。

遺産分割協議書作成と相続登記

不動産を売却するには、前提として相続登記（相続人名義に変更）が必要となります。それに伴い遺産分割協議書の作成は必須です。特に不動産を売却して現金で分ける場合の遺産分割協議書は疑義の残らないよう、また税金問題にもかかわる可能性がありますので慎重に作成しなければなりません。

売却に向けて

無事に管轄の法務局にて相続登記を終え、同時に進めていた買主様の入札も決まり、最高値で購入していただける買主様との売買契約も滞りなく進めることができました。
解体料、譲渡所得税などの総支出を考慮した上で、手元に残る金額を計算し、一番良い形で売却を行えたと思います。

最後に

すべての財産につき解約が完了し、不動産の売却費用もすべて管理口口座（相続案件ごとに作成する口座）への入金が完了しました。
最後に、ご相続人様同士で決めた遺産分割内容に従い、各人様の口座にお振込みをさせていただきました。
今回は、相続税の申告も必要でしたので、相続税に関しては提携の税理士にお願いしました。不動産以外の財産（預貯金、株式、車、生命保険など）については、弊社で調査完了し、税理士の手続きで必要な書類もほぼ揃っているため、税理士業務に関してもお客様にお手間をかけることはなく、弊社と税理士とのやり取りで完了することができました。

今回は、不動産の解体含め様々な手続きが発生しましたので期間は少々かかりました（初回相談から約1年）が、お客様が疑問を感じたり、不安を感じない様、進捗報告を怠ることなく進めさせていただきました。司法書士及び不動産業を手掛ける弊社ならではのスムーズな進行だったと自負しております。

無事相続手続きも不動産売却も終え、お客様にもご満足いただくことができました。
弊社をお選びいただき誠にありがとうございました。

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