不動産売却はローン残債があっても可能?注意点はある?

不動産売却はローン残債があっても可能?注意点はある?

家族構成の変化や突然の転勤、ローンの返済が厳しくなったときなど、ローンが残っているマイホームを売却することはできるのでしょうか。
ローン残債がある場合、売却方法についていくつか注意点があります。
今回は不動産売却をお考えの方に向けて、ローン残債があっても売却する方法と注意点をご紹介します。

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ローン残債があっても不動産売却はできる?抵当権とは?

ローン残債がある場合、売却の際は抵当権の抹消が必要です。
抵当権とは、住宅ローンを利用して不動産を購入するときに、担保として設定されるものです。
もし、住宅ローンの返済ができなくなったときに、債権者である金融機関が不動産を売却して債務を回収する権利です。
抵当権は債務者の強力な権利なので、ローンを完済して抹消しなければなりません。
抵当権がついていると「債務が残っている」と判断され、新たにローンを組むことができず、売却は難しいでしょう。

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ローン残債があっても不動産売却をする方法とは?

住宅ローンが残っていても、抵当権さえ抹消できれば、不動産売却自体は問題なく売却が可能です。
そのため、まずは住宅ローン残高と売却価格を比較して、完済できるのかを確認しましょう。
売却価格がローン残債を上回るアンダーローンであれば問題ありませんが、売却してもローンが完済できないオーバーローンの場合は、抵当権の抹消はできません。
抵当権を抹消するためには預金や親の援助などで残りを返すか、住み替えローンを使用するという方法もあります。
その他、金融機関と交渉して、抵当権が残ったまま売却できる任意売却という選択肢もあります。
また、売却をして賃貸に切り替えるリースバックという方法もありますが、抵当権の抹消が必要です。

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不動産売却でローン残債がある場合の注意点とは?

ローン残債がある場合は、資金計画が破綻しないように不動産売却を進めていかなければなりません。
まず、住み替えの場合の注意点ですが、現在の住まいを売却してから新居を購入する売り先行がおすすめです。
買い先行の場合は、先に新居を購入するため、不動産売却がうまくいかなかった場合や、長引いてしまった場合に二重ローンとなってしまうためです。
売り先行のほうが、じっくりと売却に時間をかけられ、高値売却にこだわることもできるでしょう。
また、中古不動産の価格は築年数で大きく変動します。
築年数ごとの相場を把握しておくと、不動産売却のタイミングを見極めることができます。

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まとめ

住宅ローンが残っている場合、とくに住み替えでは資金計画に無理が生じないようにしなければなりません。
住み替えローンや住宅ローンはデメリットもあるので、慎重に検討しましょう。
私たち「清澤司法書士事務所」は中野区を中心に、東京23区エリアで不動産売却のサポートをしております。
お客様に真摯に対応いたしますので、ぜひお問い合わせください。

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